"חדרים" שאינם חדרים
במקרים רבים נתבקשתי להעריך נכסי מגורים (דירות/צמודי קרקע) כאשר בעת השיחה הראשונית הסביר לי הלקוח כי מדובר בנכס בן 3/4/5 חדרים, בתום ההערכה הסתבר ללקוח המופתע כי מספר החדרים הראשוני פחת.
הגדרות מדויקות לחלקי הבניין השונים נמצאות ב"תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות)" אשר מתעדכנות מפעם לפעם.
מהם התנאים הנדרשים על מנת להגדיר "חדר" מגורים בדירה ?

נדרשת עמידה במספר תנאים מצטברים להלן:

• שטח מינימלי.
• רוחב מינימלי במטר בין קירות (כאשר המדידה תבוצע בגובה של 1.2 מ' מעל הרצפה ובין הציפויים.
• גובה מינימאלי (מפני ריצוף לרצפה) 2.5 מ'
• פתח חלון יהווה לפחות 8% משטח הרצפה.

חלק הבניין שטח מינימלי רוחב מינימלי
חדר 8 מ"ר 2.6 מ'
חדר מגורים בדירה בת חדר מגורים אחד 14 מ"ר 2.6 מ'
חדר מגורים אחד לפחות בדירה הכוללת 2 חדרי מגורים או יותר 12 מ"ר 2.6 מ'

האם חלק הבניין המשורטט לפנינו עונה להגדרת חדר ?

(שרטוט)
לכאורה הוא עונה, רוחב החדר 3 מ' ואורכו 3.35 מ' (0.75 + 2.6) שטחו הינו 10.05 מ' אולם:
הנישה אינה מובאת בחשבון בחישוב שטח החדר, מידות הרוחב עדיין תקניות 2.6 מ', 3 מ' אולם שטח החדר הינו 7.8 מ"ר שטח הקטן מהמידה הנדרשת לחדר, מה שהופך אותו לחצי חדר.
הסיבה בגינה הנישה אינה מובאת בחשבון היא שבחדרים שאינם בעלי צורה ריבועית מלאה יובא בחשבון בחישוב הרוחב המותר לחישוב השטחים אך ורק מידות הרוחב היוצרות ביניהם זווית של 90 מעלות בכל מקום נתון בחדר כמתואר בדוגמה.

תקנות התכנון והבנייה אינן מגדירות 1/2 חדר אלא מגדירות "חדרון"
חלק הבניין שטח מינימלי רוחב מינימלי
חדרון 6 מ"ר 2 מ'

מבחינה תקנית מדובר אם כך ב"חדרון" אולם שפת הנדל"ן המסחרי בה משתמשים העוסקים בתחום מתווכחים, שמאים, יזמים מגדירים חדרים שאינם עומדים בתקן כחדר ועונים לתקן חדרון כ"חצאי חדרים".
לעיתים רבות אני נתקל בדירות ישנות, שנבנו עפ"י תקני בנייה ישנים, בהם החדרים אינם עונים להגדרת חדרים בעיקר בגלל רוחב שאינו תקני (קטן מ- 2.6 מ') ו/או גובה שאינו תקני (קטן מ- 2.5 מ') הסיבה לכך שהגובה אינו תקני נעוצה בעובדה שבמקור נבנו החדרים בגובה של 2.5 מ' מפני ריצוף לתקרה, אולם שיפוץ מאוחר יותר שנעשה בדירה שכלל ריצוף מחודש שבדרך כלל מונח על גבי הריצוף הקיים הקטין את הגובה מפני ריצוף לתקרה לגובה קטן מ- 2.5 והפך את החדר ללא תקני מבחינת תקנות התכנון והבנייה.