תכניות גגות מגדירות:
• שטחים המותרים לבנייה על הגג.
• תנאים לבנייה.
• עצמאות או חובת חיבור הבנייה על הגג ליחידה שמתחתיה.
• דברים נוספים שאינם מעניינו של מאמר זה.
תיקון 11 ב' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע כי:
"חלה חובת תשלום היטל השבחה לגבי מקרקעין שהם רכוש משותף בבית משותף, ושלפי טיבו של הרכוש המשותף ניתן להצמידו לדירה פלונית, כגון חדר יציאה לגג או הרחבה, תחול חובת תשלומו על בעל הדירה שאליה אפשר להצמיד את הרכוש המשותף בלבד"
ובמילים פשוטות חובת תשלום היטל ההשבחה לבניית חדרים על הגג חלה אך ורק על בעלי הדירה שמתחת לגג היכולים להינות מזכויות אלו.
אולם נשאלת השאלה האם "זכויות הבנייה" להרחבת דירת הגג הינם קניינם של בעלי דירות הגג או שמא הן זכויות המשותפות לכלל דיירי הבניין.
הרקע לניסוח הפתלתל של סעיף זה נובע מהעובדה כי "זכויות בנייה" אינן מוגדרות בחוק המקרקעין ובתקנותיו ולפיכך פירוש המושג מבוסס על פרשנות שניתנה ע"י בתי המשפט השונים במהלך השנים.
בתי המשפט פירשו את זכויות הבנייה כנכס שנמצא בבעלות משותפת מהסיבה הבאה, מקור זכויות הבנייה נובע מהקרקע, הקרקע מוחזקת באופן משותף ע"י כלל הבעלים לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף, מאנלוגיה זו עולה כי זכויות הבנייה שייכות לכל הדיירים.
לצורך מימוש זכויות הבנייה על הגג צריך בעל הדירה הנמצא בקומה הגבוהה ביותר (שהוא היחיד שיכול בפועל לממש את זכויות הבנייה) לקבל (בכתב) ו/או לקנות בכסף מיתרת בעלי הזכויות את זכויות הבנייה על הגג (ישנם מקרים בהם מראש בעלי הזכויות מגדירים בתקנון את היכולת לעשות שימוש בזכויות הבנייה , אולם התקנון הוא מסמך קנייני המגדיר הסכמות בין בעלי זכויות במקרקעין) המהוות זכויות ששייכות לכולם.
לעובדה האם הגג נמצא בבעלותו המלאה או בבעלות המשותפת של כלל הדיירים אין חשיבות לנושא יכולת מימוש הזכויות.
במידה והגג צמוד לדירה שמתחתיו במידה ותתקבל רשות השכנים לעשות שימוש בזכויות הבנייה שעל הגג יוכל בעל הגג לממש זכויות אלו בחלק הגג הצמוד לו, במידה ולא יהיה על בעל הדירה שמתחת לגג לקנות משכניו הן את חלקם בזכויות הבנייה והן את חלק מהגג המשותף ולהצמיד אותו קניינית לדירתו.
במקרים רבים מבוצעת רכישת הגג וזכויות הבנייה על הגג במשותף כעסקה אחת.
מכיוון שכאמור זכויות הבנייה הינן רכוש משותף, פותר המחוקק מראש בעלי דירות שאין ביכולתם לעשות שימוש בזכויות אלו מתשלום היטל השבחה.
אלמלא פטור זה שנותן המחוקק, יכולה הוועדה המקומית לחייב בעל זכויות בקומה נמוכה שאינו יכול לממש את זכויות הבנייה על הגג בתשלום היטל השבחה במימוש בגין חלקו בזכויות הבנייה על הגג באם לא הופרשו ויוחדו לבעלי הדירות שמתחת לגג שהם היחידים שיכולים לעשות שימוש בזכויות אלו.