הרוב המכריע של עסקאות הנדל"ן המבוצעות בעשורים האחרונים במדינת ישראל הינן עסקאות קומבינציה.
זוהי עסקה בה בעלי הקרקע מתקשרים ליזם.
- היזם (באמצעות קבלן) מממש את הפוטנציאל התכנוני המגולם בקרקע ומקים מבנה/מבנים.
- בעלי הקרקע נהנים מאחוז מסוים מהזכויות במבנה.
שיעור הקומבינציה הינו חלק בעלי הזכויות במבנה/מבנים הגמורים (לעניין הבנת המושג אין הבדל בין מבנה/מבני מגורים, מבנה/מבני משרדים וכדומה).
עסקת תמ"א 38 (חיזוק ותוספת/הריסה ובנייה מחדש) – הינה עסקת קומבינציה הדיירים מעבירים ליזם את זכויות הבנייה העתידיות ומתחלקים בתמורות.
עסקת פינוי בינוי – הינה עסקת קומבינציה שחוסה תחת חוק שונה, נהלים שונים ופטורים אחרים אולם במהותה מעבירים הדיירים ליזם את זכויות הבנייה העתידיות ומתחלקים בתמורות.
עסקת קומבינציה עם פרטיים – בעלי קרקע מעבירים ליזם את זכויות הבנייה העתידיות ומתחלקים בתמורות.
נשאלת השאלה מה עומד מאחורי קביעת שיעור הקומבינציה ?
בהנחה שברור שכל צד לעסקה רוצה למקסם את חלקו בעסקה, ישאף כל צד בעסקה להשאיר בידו נתח גדול ככל האפשר.
האם כל החברות יציעו אותו שיעור קומבינציה למגרש נתון ?
התשובה היא חד משמעית שלילית.
השוק מצפה מיזם (מיומן) להיות בעל היכולות הבאות:
- יכולת להכין פרוגרמה תכנונית ראשונית של המבנה/מבנים העתידיים על בסיס הזכויות.
- על בסיס הפרוגרמה לתמחר עלויות הקמה כוללות (ישירות ועקיפות) של הפרויקט.
- על בסיס הפרוגרמה לאמוד פדיון .
רווח הינו ההפרש בין הפדיון לעלויות.
על בסיס הרווח ניתן לחשב פרמטרים כלכליים רבים המצביעים על יחס בין הרווח להשקעה, יחס בין הרווח לפדיון, יחס בין הרווח להון העצמי (החזוי) המושקע.
חברות שונות נבדלות זו מזו:
- יכולות הביצוע – כפונקציה של גודל, ניסיון, יכולת, כישורים, יכולות מו"ם ועוד.
- סינרגייה – לדוגמה נניח מגרש ובו מבנה שדייריו מעוניינים בפרויקט תמ"א 38, מכלול השיקולים שינחו חברה שעומדת לבצע פרויקט זהה במגרש הסמוך, שונה מהותית מחברה עבורה זהו הפרויקט הראשון בסביבה.
- סיכון – רמת הסיכון משתנה מחברה לחברה.
- מיקום – יכול להעלות או לממזער את נכונות החברה ליטול סיכונים.
- התמחות בסביבה לעומת פעולה בסביבה שאינה ידועה.
- יכולות שיווק.
- הון עצמי.
- מטרות – אין דין חברה ציבורית כדין קבלן טנדר.
- הון עצמי ממקורות קיימים או שימוש במשלימי הון בעלויות גבוהות מאוד.
מכלול הטעמים האמורים ונוספים שאין זה המקום לפרטם יכולות לגרום לשתי חברות שונות להציע עסקת קומבינציה באחוזים שונים לגמרי לבעלי אותו המגרש.
האם בהכרח ההצעה "הגבוהה" יותר כדאית לבעל הקרקע ?
ודאי שלא, ככל שמרווח הרווחים של היזם קטן יותר הוא שם את עצמו בסיכון גבוה יותר ומספיקים שינויים קטנים בעלות הכוללת ואו במכירי המכירה כדי להפוך פרויקט ללא כדאי כלכלית עבור היזם, במקרים אלו יעדיפו מרבית היזמים להפסיד כמה שפחות גם אם המשמעות היא נטישת הפרויקט.
מהו רווח יזמי ראוי ?, האם בכלל קיים רווח יזמי ראוי ?
אמת המידה המרכזית לקבלת ההחלטה האם להיכנס לעסקה או לא הינה שיעור הרווח היזמי, זהו היחס שבין הרווח הכולל להשקעה.
כל מספר בין 5% – 20% פוגע, כאשר חברות שמוכנות להיכנס לפרויקט שמראה רווח נוכחי של 5% מאמינות כי תהליכים עתידיים יקפיצו את הרווח (כמו תוספת זכויות בנייה, שיפורי תכנון, עליית מחירים עתידית, תהליכי רכש חומרי גלם ישירות מספקים מחו"ל ועוד).
לכן השאלה שצריך כל בעל קרקע לשאול את עצמו איננה מהו אחוז הקומבינציה אלא מהו שיעור הרווח היזמי אותו צופה החברה עימה הוא מתקשר.
במידה ושיעור רווח זה נמוך מ – 10% – 15% עליו להביא בחשבון כי קיימת אפשרות שהסיכום הראשוני יופר.
בין שלב חתימת עסקת הקומבינציה (על בסיס התחשיב הכלכלי הרלוונטי לפרוגראמה התכנונית) לבין שלב הכניסה לבנייה (על בסיס היתר בנייה) עוברות לפחות שנתיים במהלכן הופכת הפרוגרמה הראשונית לתכניות ביצוע המפרטות כל פרט עתידי במבנה.
תכניות הביצוע מאפשרות תמחור כל פרטי הפרויקט ברמת כתב כמויות (שלא הייתה אפשרית בשלב הראשוני), נוסף מידע רב בתהליך המאפשר תמחור סופי לפני כניסה לפרויקט, במרבית המקרים בשלב זה מגלה היזם כי קיים הפרש של מספר אחוזים בין האומדן הראשוני (מבוסס הפרוגרמה) לבין האומדן הסופי (מבוסס התכנון).
במידה והרווח היזמי נותר "סביר" (עבור אותו יזם ספציפי) לפני תחילת הפרויקט הוא ייכנס לפרויקט במידה ולא הוא יפתח את הפרויקט.
מרבית הפרויקטים מסתיימים בפועל בחריגה מהתכנון הראשוני (טעויות ביצוע, טעויות תכנון שעולים עליהם רק בשלב הביצוע ועוד), כך שמקובל ורצוי להיכנס לפרויקט עם מרווח ביטחון שיאפשר שולי ביטחון עבור סוג זה של טעויות.
החתום ביצע מספר רב של בדיקות כלכליות/דוחות אפס עבור פרויקטים יזמיים.
