שמאות מקרקעין: חלוקת זכויות בין בעלי דירות – ניתוח מקרה אמיתי

מאמר זה מבוסס על עבודה אותה ביצעתי לאחרונה.
נתבקשתי ע"י בעלי מגרש המכיל צמוד קרקע ובית משותף המכיל 2 דירות אחת בכל קומה
(סה"כ 3 תתי חלקות הרשומים כבית משותף) לקבוע את הדרך "הצודקת" לחלוקת זכויות
בינם לבחן עצמם.

במגרש הנתון הציע יזם לבעלים עסקת קומבינציה במסגרתה הורסים את המבנים הישנים
במסגרת פרוייקט של תמ"א 38/2 בונים במקומם מבנה בנפח גדול יותר המכיל יותר שטח
ויותר דירות – כאשר חלקם של הבעלים בקומבינציה הינו 45% (דהיינו אם כלל נפח
הבנייה במצב החדש הינו 1,000 מ"ר – יזכו הדיירים ל- 450 מ"ר)

נתוני הדירות (לשם המחשה) כדלקמן:
• תת חלקה 1 בשטח של 100 מ"ר + מרפסת צמודה בשטח של 50 מ"ר וגינה צמודה בשטח של 30 מ"ר.
• תת חלקה 2 בשטח של 100 מ"ר + מרפסת צמודה בשטח של 100 מ"ר
• תת חלקה 3 בשטח של 100 מ"ר + מחסן צמוד בשטח של 10 מ"ר

חלופה ראשונה: חלוקת הזכויות על פי החלק היחסי של כל תת חלקה ברכוש המשותף –
שיטה זו קלה מהירה וברורה, אולם כיצד נקבע החלק הרכוש במשותף ?
חלקו של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח דירתו של הדייר (לא כולל קירות
חיצוניים ומרפסות) ביחס לשטח כל שאר הדירות בבניין (אלא אם נקבע אחרת בתקנון
המוסכם של הבית המשותף).

בהתאם לשיטה זו החלק ברכוש המשותף של 3 תתי החלקות האמורות:
• תת חלקה 1 – 33.3%.
• תת חלקה 2 – 33.3%.
• תת חלקה 3 – 33.3%.

חלופה שנייה: חלוקת הזכויות על פי החלק היחסי של כל תת חלקה במ"ר אקוו' ביחס
למ"ר האקוו' הכולל במגרש

נדגים את השיטה בחישוב, באמצעות המרת שטחי תתי החלקות במקדמי התאמה מתאימים:
• תת חלקה 1 – 100 x 1 + 50 x 0.5 + 30 * 0.3 = 134 מ"ר אקוו'
• תת חלקה 2 – 100 x 1 + 100 x 0.5 = 150 מ"ר אקוו'
• תת חלקה 3 – 100 x 1 + 10 x 0.4 = 104 מ"ר אקוו'
סה"כ השטח האקוו' 134 + 150 + 104 = 388 מ"ר אקוו'

החלק היחסי של כל תת חלקה מסך המ"ר האקוו':
• תת חלקה 1 – חלק יחסי 134/388 = 34.5%
• תת חלקה 2 – חלק יחסי 150/388 = 38.7%
• תת חלקה 3 – חלק יחסי 104/388 = 26.8%

להלן השוואת התוצאות המתקבלות בשתי השיטות:
שיטת החלק היחסי ברכוש המשותף שיטת החלק היחסי במ"ר אקוו'
תת חלקה חלק יחסי ברכוש המשותף תת חלקה חלק יחסי ברכוש המשותף
1 33.3% 1 34.5%
2 33.3% 2 38.7%
3 33.3% 3 26.8%
סה"כ 100% סה"כ 100%

שתי השיטות מאפשרות חלוקת זכויות בין הבעלים אולם מהי השיטה "הנכונה" יותר ?
לעניות דעתי הייתי בוחר בשיטה השנייה ומהשיקולים הבאים:
• השתתת חלוקת רכוש משותף על היחס בין שטח רצפת הדירה לשטח שאר הרצפות מביא בחשבון פרמטר שווי אחד בלבד.
• ההצמדות שאינן מובאות בחשבון בשיטה הראשונה ומובאות בחשבון בשיטה השנייה עשויות לשנות דרמטית את חלוקת הרכוש המשותף בין הבעלים, כאשר ההצמדות מבטאות פוטנציאל הרחבה / גדילה ו/או פוטנציאל שווי שמבדיל בין תתי החלקות השונים.
• ניקח דוגמה קיצונית של מבנה ובו דירות זהות בשטחן כאשר אחת הדירות היא דירת פנטהאוז בעלת הצמדת גג ודירה נוספת היא דירה בעלת הצמדת גינה –
דירות אלו הן הדירות היקרות ביותר באותו מבנה, האם נכון להתעלם מעובדה זו בעת חלוקה של הרכוש המשותף ?
במידה ונתעלם בכל עסקת קומבינציה יהיו התמורות לדירות הרגילות ולדירות המיוחדות זהות – בעולם האמיתי תמיד יזכו הדירות המיוחדות לתוספת שונה גבוהה יותר שמבטאת את ייחודם לעומת הדירות הרגילות.

מאמר זה נכתב על סמך מקרה אמיתי, ומשקף אך ורק את דעתי הפרטית על סמך ניסיוני האישי כשמאי מקרקעין על הדרך הנכונה לחלק זכויות בין בעלים בבית משותף.
אם אתם מתמודדים עם חלוקת זכויות בבית משותף, אני מזמין אתכם ליצור קשר לקבלת ייעוץ מקצועי מותאם אישית.