רשויות המס (בעיקר מס שבח/מס רכישה) מעורבות בכל עסקת רכישה/מכירה של נכס או העברת זכויות בתמורה/שלא בתמורה בין פרטיים לפרטיים או פרטיים לחברות.
מהי הפחתת מס רכישה ?
מס רכישה – הוא תשלום באחוזים משווי רכישה של נכס/זכויות בקרקע/מניות של חברת נדל"ן אחרת.
עו"ד/יועץ מס מגיש שומה לרשויות המס שרשאיות לקבל/לא לקבל את השומה העצמית ולהשית תשלום שונה מהמדווח.
ניתן להגיש ערעור מלווה בחוו"ד שמאי.
קהל היעד:
- פרטיים/חברות.
- יזמים בעסקאות התחדשות עירונית.
- יזמים בעסקאות רכישה מכל סוג.
מהי הפחתת מס שבח ?
מס שבח הוא מס "רווח הון" – השבח הוא למעשה ההפרש בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה המתואם. כשפרטי/חברה רוכש זכויות בקרקע/מניות של חברת נדל"ן אחרת. ומוכר אותו ברווח, עשוי לחול עליו מס שבח
עו"ד/יועץ מס מגיש שומה לרשויות המס שרשאיות לקבל/לא לקבל את השומה העצמית ולהשית תשלום שונה מהמדווח.
דוגמאות:
- סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי נכס צמוד קרקע שלו זכויות בנייה בלתי מנוצלות – ניתן לבצע "הפרדה רעיונית" של המכר לחלק המיוחס למבנה עצמו וחלק המיוחס לזכויות הבנייה.
- הכרה בהוצאות – מיסוי מקרקעין מאפשר להכיר בהוצאות כמו שיפוץ ועוד בעת מכירת נכס בהיעדר אסמכתאות ניתן להתבסס על חוו"ד שמאי מקרקעין לקביעת גובה ההוצאות.
מהי הפחתת שומת רמ"י ?
מרבית קרקעות ישראל בבעלות רמ"י (רשות מקרקעי ישראל). רמ"י מחכירה את הקרקע בבעלותה בהסכמים שונים, בגין הגדלת זכויות, הגדלת קיבולת, הגדלת ניצול, העברת הקרקע ורכישתה ע"י רמ"י (הקניית בעלות), גובה רמ"H תשלומים שמחושבים ע"י שמאי רמ"י
ניתן לבצע ערעור על שומות רמ"י באמצעות חוו"S נגדית שנערכת ע"י שמאי מקרקעין מוסמך בהתאם למועדים המותרים בערעור.
מהי שומה נגדית להיטל השבחה ?
התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובעת כי במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך הנכס שלו.
רשאית הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה, ההיטל ישולם, ברוב המקרים, במועד המימוש שהוא מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה.
ההיטל מחושב למועד התכנית המשביחה וכך רצף של תכניות משביחות יחושב במדרגות.
תשלום ההיטל מהווה תנאי להוצאת היתר בנייה ו/או מכר נכס.
ההיטל מחושב ע"י שמאי הוועדה המקומית מוגש לנישום לתשלום ובאפשרות הנישום לפנות לשמאי מקרקעין מטעמו על מנת להכין חוו"ד שמאית מטעמו.
להכרעה בין שומת הוועדה ושומת הנישום נקבע שמאי מכריע אשר פוסק במחלוקת.
קהל היעד:
- פרטיים במכירת צמודי קרקע בהם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
- פרטיים במכירת צמודי קרקע בהם קיימות מחלוקות לגבי עלויות בנייה היסטוריות.
- חברות להן השגות על הערכת השבח.
- פרטיים/חברות שנדרשים לתשלום כלשהוא לרמ"י.
- פרטיים/חברות שנדרשים לתשלום היטל השבחה במכר או בהיתר בנייה.